Минулого тижня відбувся наш вебінар, присвячений питанням фінансових відносин між орендарями та землевласниками. Експерти розповіли про основні положення, які варто враховувати та опрацьовувати.
Форми виплати орендної плати (гроші, товари чи послуги), їх недоліки та переваги
Власник сільгосппідприємства «Лендлорд Юкрейн», керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер нагадав, що законом «Про оренду землі» (ст. 22) чітко визначено, що орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки можуть здійснюватися в натуральній формі. Розрахунок в натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. «10-15 років тому договори з положеннями про виплату оренди в натуральній формі, або в формі надання послуг були досить популярні. Й на сьогодні велика кількість договорів містить положення про не лише грошові виплати, але й надання послуг, якогось товару, с/г продукції. І тут виникає безліч питань щодо того, яка форма оплати краща», - звернув увагу юрист.
Він наголосив, що, однозначно, виплати в грошовій формі є найпростішими з точки зору ведення бухобліку і з точки зору взаєморозрахунків між орендарем та орендодавцем – орендар сплатив кошти, сплатив податки і все. Питань щодо кількості та якості не виникає. Крім того, поняття ринкових цін досить відносне, а тому це стає додатковим полем для виникнення непорозумінь між сторонами, не кажучи вже про питання щодо оподаткування таких виплат. «Також досі зустрічаються договори, які містять таку форму оплати, як, наприклад, оранка городу. І часто виникають питання, якщо таку послугу не надають. Землевласники піднімають питання порушення умов договору», - додав С. Пагер.
Загалом, як звернув увагу правник, якщо мова йде про натуральну форму виплати, то і в законі, і в типовому договорі оренди земельної ділянки, затвердженому постановою КМУ, йде прив’язка до грошового еквіваленту. «Тому раджу з цього виходити і передивитись свої договори. Найкраще робити виплати у грошовій формі», - сказав адвокат.
Виконавчий директор агрохолдингу AGRICOM GROUP Петро Мельник розглянув це питання з точки зору обох сторін.
Якщо говорити про орендодавця, то за його словами, він завжди шукає, де можна було б дорожче і краще розмістити пай в оренду. Він хоче щоб йому платили гроші, якщо є город – щоб його зорали, якщо є власне господарство – хоче отримати й частину оплати в натуральній формі, хоче отримати й ще якісь додаткові послуги, якщо це можливо. «10-15 років назад таких орендодавців було 90%, всі вони проживали в селі і мали приблизно такий портрет. Але в останні роки ситуація почала змінюватись. За статистикою, зараз 60% орендодавців проживають безпосередньо в селі. Крім того, зараз далеко не всі люди в селі ведуть власне господарство. Тому одним цікава натуральна оплата, іншим ні», - розповів керівник агрохолдингу.
Він додав, що 3 роки назад компанія намагалась максимально відповідати вимогам своїх орендодавців, але це призвело до того, що виникла певна проблема: орендодавці не отримували рівну орендну плату. «Виходило, що той, хто має власне господарство і отримує ще й натуроплату, був завжди в більш вигідних умовах. Землевласники починали скаржитись і вимагати грошової компенсації замість натуроплати. Тому минулого року AGRICOM GROUP повність перейшла на грошову форму оплати. Але ми надаємо підтримку тим пайщикам, які живуть в селі: за окремі гроші (собівартість) ми надаємо послуги з оранки городу. Тому для орендодавця навіть краще отримати більше грошей і витратити їх на власний розсуд», - стверджує П. Мельник.
З погляду орендаря, за його словами, виплати у натуральній чи змішаній формі несуть в собі багато ризиків: створюють приводи для конфліктів з пайщиками, податкові складнощі тощо. «Але головне – все має бути в рамках договору. Крім того, має бути чітка фіксація. Ми зараз переходимо на таку систему, що всі виплати орендодавцям мають здійснюватися лише на банківські картки. Це захищає і орендодавця. Він бачить коли і скільки грошей отримано. Усі транзакції легко відслідкувати та перевірити», - розповів керівник агрокомпанії.
Він переконаний, що чисті грошові відносини, тим більше з картками – ідеальний варіант для двох сторін. Всі процедури підтверджуються, не створюється додаткових проблем.
Перелік документів, які є підтвердженням виплати орендної плати
Юрист Сергій Пагер виокремив такі основні документи, які підтверджують виплату оренди:
1. Виплата на карту або банківський переказ. Такі виплати 100% фіксуються і проблеми можуть бути лише якщо ви здійсните виплату на чужу картку. Але якщо ви правильно, за реквізитами, відповідно до договору, здійснили виплату і сплатили податки, то тут не може виникнути жодних сумнівів, що виплата була.
2. Виплати через касу підприємства. Така виплата фіксується у касових документах, відомостях, підтверджується підписом отримувача. Однак проблеми можуть виникати, якщо виплату отримує інша особа – сусід чи родич землевласника.
3. Підтверджує факт виплати також і розписка. Якщо такий факт доведеться підтверджувати в суді.
Проте, як звернув увагу керівник AGRICOM GROUP П. Мельник, розпискою можуть користуватись лише фізичні особи або фермери на спрощеній системі оподаткування, а юрособи мають проводити усі розрахунки через касу або банки. В протилежному випадку, це буде порушенням касової дисципліни.
Генеральний директор «Електронного землевпорядника FieldBi» Євген Кугук зазначив, що система дозволяє контролювати і автоматизувати такі параметри:
• Початкове сальдо по розрахунках.
• Оплата за оренду.
• Нарахування за оренду.
«Це суттєва перевага системи FieldBi, тому що обліковувати і нараховувати орендну плату — досить складний процес. Система дозволяє це якісно та швидко проводити та має повну інтеграцію з 1С. Крім того, вона дозволяє зафіксувати і те, в якій формі проведено розрахунок, веде облік по всіх контрагентах», - наголосив Є. Кугук.
Також, за його словами, дані щодо розрахунків відображаються й в таких розділах системи як «Аналітика» та «Звіти».
Наслідки невиплати орендної плати для орендаря та орендодавця
За словами очільника AGRICOM GROUP П. Мельника через систематичні порушення з виплатою орендної плати, орендар може втратити землю. Однак, орендодавцеві спершу доведеться довести в суді, що виплати систематично не проводилися.
Також, для орендаря такі порушення – це суттєвий удар по іміджу. «Якщо ви систематично порушуєте виплати оренди, то треба переукласти угоду. Це буде нова точка відліку з орендодавцем, це унеможливить ризики – свідчитиме про те, що ви знайшли компроміс і передомовились», - поділився думками П. Мельник.
Як додав адвокат С. Пагер, за останні 3 роки склалась досить чітка судова практика – систематична невиплата орендної плати - це підстава для розірвання договору. Крім того, це й репутаційні ризики, наслідки яких передбачити досить важко.
«Систематична невиплата – двічі і більше. Тобто, якщо за умовами договору ви має робити виплату помісячно, то вже на третій місяць, який ви не сплачуєте за оренду, виникає підстава для розірвання договору. Якщо платите по роках (як правило, виплати здійснюється до 31 грудня поточного року), то після 3-го року орендодавець може звернутись до суду і справа буде виграшною. Договір буде розірвано, а вас зобов’яжуть сплатити заборгованість», - пояснив юрист.
Якщо розглядати ситуацію з точки зору орендодавця, то у разі систематичних порушень щодо виплати орендної плати, йому доведеться звертатись до суду, нести додаткові витирати. Щоправда вони потім ляжуть на орендаря. «Як правило позовні умови такі: розірвати договорів, стягнути невиплачену орендну плату та судові витрати (судовий збір, витрати на правову допомогу, якщо наймався адвокат), - звернув увагу С. Пагер.
Соціальні виплати пайовикам та додаткові добровільні зобов’язання орендарів
Виконавчий директор AGRICOM GROUP П. Мельник поділився досвідом компанії щодо цих питань.
У нас є взаємовідносини по орендній платі. Решта виплат не підпадають під комерційні виплати. Але ми не можемо працювати на селі і не забезпечувати якусь соціальну місію.
Останній раз на сходці села разом з іще кількома компаніями ми прийняли рішення, що за кожний гектар, який ми обробляємо, ми сплачуємо 20 грн в фонд, гроші з якого йдуть на соціальні виплати: ремонт дороги, обслуговування насосу водонапірної вежі, різні речі соціальної сфери тощо.
Щодо того, як контролювати використання таких коштів, то є різні варіанти: хтось робить офіційні договори з сільрадою чи ОТГ, передає їм кошти і вже вони визначають, куди їх витратити. Хтось робить все самостійно. Ми обрали проміжний варіант: є рішення про певний бюджет, потім за спільним погодженням приймається рішення куди він буде витрачений. «Я більше за цей варіант. Бо хочу як орендар і організація, яка бере на себе відповідальність за добробут в тому чи іншому селі, розуміти, що ці кошти буть використані за цільовим призначенням з дотриманням і економіки, і якості», - пояснив П. Мельник.
Також він додав, що компанія надає своїм пайщикам й іншу підтримку, наприклад, виділяє техніку для поховання. «Ми окремо це бюджетуємо, все фіксуємо і відслідковуємо», - додав керівник агрохолодингу.
За словами юриста С. Пагера тісна взаємодія з пайщиками та органами місцевого самоврядування – це одна із стратегій орендаря для збереження земельного банку.
В селах багато проблем і часто аграрії їх вирішують: дороги, школи, дитсадки. Але якщо говорити про соцвиплати пайщикам, то, за словами адвоката, найпоширенішими із них є:
1. Підвезення води людям (у місцевостях, де є проблеми з водою).
2. Допомога на поховання.
3. Переоформлення спадщини.
4. Неоподатковувана мінімальна соціальна благодійна допомога. В 2021 році 3 180 грн.
Оренда державної та комунальної землі, мінімальна ставка орендної плати
Як зазначили спікери, цей вид землі є досить складним та проблемним, він зарегульований законодавством, знаходиться під більшим контролем (мається на увазі не дійсний контроль, а контроль різних структур і органів, які хочуть на цьому заробляти). Хоча має й певні переваги.
На думку С. Пагера, невдовзі ситуація має змінитись і користування такими землями стане простішим. ОТГ будуть більш ефективними управлінцями і власниками земель, ніж Держгеокадастр.
Якщо говорити про питання вартості оренди, то вона визначається податковим кодексом і не може бути менше 3% від НГО та більше 12% НГО. «Хоча є договори оренди за аукціонами, де розмір оренди складає 40% НГО. Зараз НГО не дуже висока, але вона може зрости. І тому плата значно подорожчає», - додав юрист.
Головним же плюсом оренди такої землі С. Пагер назвав те, що: розрахунок проводиться лише в грошах і немає контактів з величезною кількістю пайщиків. Можна взяти в оренду велику площу землі, в якої буде 1 власник. «Тому вибір завжди за вами», - резюмував експерт.