Які землі можна вже купувати, а які лише після 1 липня 2021 року?
Власник сільгосппідприємства «Лендлорд Юкрейн», керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер, звернув увагу на те, що відповідно до перехідних положень до земельного кодексу, до набрання чинності закону про ринок землі, забороняється купівля-продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення товарного-сільськогосподарського виробництва», а також земельних ділянок для ОСГ, які були виділені в натурі в процесі розпаювання.
Таким чином, за його словами, зараз ринок працює для таких земель:
1. Землі для ОСГ, отримані в межах безоплатної приватизації.
2. Землі для ведення фермерського господарства.
«Хоча на практиці нотаріуси не дуже люблять посвідчувати такі угоди. Тому для таких угод беруться довідки, що такі землі не відносяться до земель, які заборонено продавати. Але такі угоди укладаються», - пояснив юрист.
Як уточнив С. Пагер, новий закон скасує обмеження щодо 2 вищезгаданих категорій земель (вони стануть об’єктом цивільно-правового обороту і їх можна буде вільно купувати):
1. Землі, для ОСГ, отримані в результаті розпаювання.
2. Землі, для ведення товарного-сільськогосподарського виробництва.
Водночас заборона на продаж діятиме щодо державних та комунальних земель. На них лише продаватимуться права користування (оренда, емфітевзис тощо) через систему електронних торгів.
Виконавчий директор агрохолдингу AGRICOM GROUP Петро Мельник звернув увагу на таке цікаве питання: чи можна буде після 1 липня купити 100 га землі, тим, хто до 1 липня вже купував землю.
Як вважає сам керівник агрохолдингу, це право можна буде реалізовувати, адже обмеження стосується саме земель, які вийдуть з-під мораторію.
Як буде визначатись вартість землі та законодавчі обмеження?
Виконавчий директор AGRICOM GROUP П. Мельник нагадав, що, за законом, вартість не може бути нижче НГО. З меншою вартістю нотаріус просто не посвідчить договір.
«Верхній поріг визначатиме ринок і яким він буде важко прогнозувати. Проаналізувавши ринок, можу сказати, що є компанії, які зацікавлені платити і 1,5, і 2, і 2,5 тис. долл. за га. Це насамперед ті компанії, які цю землю обробляють, мають певні плани і розуміють, що ця земля придатна для використання і для них цікава», - поділився П. Мельник.
На його думку, на ціну також впливатиме і безпосередньо процедура переоформлення, реалізація першочергового права та інші юридичні питання, які виникатимуть в процесі посвідчення договору купівлі-продажу.
«Чим більше буде цих складнощів та обмежень, тим складніше розраховувати на велику ціну. Адже бюрократія спричинятиме відтік охочих. Але ціна, я впевнений, протягом 1-го року буде близько 1,5 тис. дол. Будуть відхилення і в більшу сторону, і в меншу», - зазначив керівник AGRICOM GROUP.
Адвокат С. Пагер також зауважив, що вартість не може бути меншою НГО, яка дуже різна у всіх областях - в середньому від 24 до 34 тис. грн за га.
«Яка саме буде ціна, покаже ринок. Який буде попит і пропозиція на такий товар. Можна подивитись на ті землі, які зараз продаються. На сьогодні це 1,5-2 тис. дол. за га», - розповів правник і уточнив, що на вартість також впливатиме місцерозташування, сам масив (наприклад, якщо масив 300 га і він весь може продатись, то ціна може сягати і 3,5 тис за га).
За його словами, на вартість також впливатиме і те, чи ця земля вільна, чи на ній є якісь договори, чи цю землю викуповує орендар, чи це продаж третім особам.
Підсумовуючи С. Пагер наголосив, що у питаннях продажу землі діють лише два обмеження – безготівковий розрахунок і НГО.
Документальне оформлення та реєстрація договорів купівлі-продажу та інших угод щодо відчуження ділянок сільськогосподарського призначення
Юрист С. Пагер наголосив на тому, що земельна ділянка - нерухоме майно, а всі угоди щодо нерухомості мають укладатись у письмовій формі і нотаріально посвідчуватись. Крім того, такі договори реєструються у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно.
Процедура
Щодо самої процедури, то як пояснив він, згідно з положеннями земельного кодексу та закону про нотаріат, то такі угоди укладаються або за місцем знаходження майна, або за місцем знаходження однієї із сторін. «Тому я думаю, що аналогічна ситуація буде і з земельними ділянками», - пояснив адвокат та уточнив, що повноцінно сказати, яка буде ситуація складно. Адже не вся нормативна база ще готова, і поки що є можливість проаналізувати лише те, що прийнято.
Багато питань, за словами адвоката, вирішить закон №2194. Як пояснив він, цей закон встановлює обмеження щодо інших угод (дарування, міна – буде визначено коло осіб), а тому основним інструментом залишиться договір купівлі-продажу (95%), а також міни. Крім того, землю можна буде передавати в заставу банкам. «Банки можуть бути власниками лише в порядку звернення стягнення, якщо це було заставне майно, і потім, протягом 2 років, вони зобов’язані вказану земельну ділянку відчужити через електронні торги (№2195). Якщо ці 2 законопроекти будуть прийняті, то вони знімусь дуже багато питань. В тому числі щодо оформлення», - розповів С. Пагер.
Які дії має вчинити нотаріус при посвідченні договорів:
• перевіряти джерело походження коштів (розрахунки за такими угодами здійснюватимуться лише у безготівковій формі).
• перевіряти концентрацію земель (до 100 га на першому етапі, на другому (з 2024 року) до 10 000 га – враховуватимуться землі не лише у власності компанії, але й у власності засновників).
Керівник агрохолдингу П. Мельник стверджує, що також обов’язково має бути письмове звернення особи про наміри здійснити продаж орендарю. І це звернення має бути завірене нотаріусом.
При цьому, на думку директора AGRICOM GROUP, нотаріуси не будуть здійснювати фінмоніторинг. Це будуть здійснювати банки, адже розрахунки проводитимуться у безготівковій формі.
Виконавчий директор «Електронного землевпорядника FieldBI» Євген Кугук розповів чим у даному контексті буде корисною система FieldBI.
Зокрема, за його словами, система містить усі дані щодо договорів. «В умовах ринку особливо важливий розділ про першочергове право на викуп землі - такі договори також окремо відображаються у системі. Також є дані щодо автоматичного продовження договорів, наявності додаткових угод. Система підтягує всю інформацію по ділянці, по договору. Стани договорів можна подивитись і на мапі», - розповів Є. Кугук.
Як уточнив він, лише за допомогою системи, можна легко та швидко виявляти та виправляти помилки.
Обмеження та заборони купівлі-продажу ділянок сільгосппризначення
Керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер наголосив на тому, що закон містить пряму заборону на продаж земель державної та комунальної власності, проте їх можна буде брати в оренду через земельні аукціони.
Також закон містить виключно 4 суб’єкти які можуть набувати право власності на землю:
• громадяни України;
• юридичні особи, які створені та зареєстровані за законодавством України і засновниками яких є лише громадяни України;
• ОТГ та держава;
• банки (в порядку звернення стягнення і протягом 2 років продати).
Водночас заборонено купувати землі:
• іноземцям та особам без громадянства, в тому числі якщо вони є засновниками/учасниками юридичних осіб, які є власниками землі. Питання допуску іноземців може вирішитись на всеукраїнському референдумі.
За будь-яких умов заборонено купувати:
• юрособам, кінцевими бенефіціарами та власниками яких є іноземці, земельні ділянки, які знаходяться ближче, ніж 50 км від державного кордону;
• громадянам країни-агресора, терористичним організаціям;
• юрособам, бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юрособам, де не можна встановити бенефіціарного власника;
• особам, до яких застосовані певні санкції;
• юрособам, які створені в юрисдикціях, що віднесені до країн за рахунок яких мінімізують оподаткування.
Як зазначив виконавчий директор AGRICOM GROUP Петро Мельник, він виступає за максимально відкриту ринкову реформу, з максимальним допуском всіх можливих учасників на ринок, щоб зробити його більш конкурентоспроможним. «Я розумію патріотичну позицію багатьох людей, я також є патріотом. Але для мене більш важливим є збільшення ВВП, збільшення надходжень від податків, збільшення вартості землі, ніж те, хто безпосередньо володіє цією землею. Землю в чемодані не вивезеш. Вона є невід’ємною складовою країни, а чим більше зацікавлених, розумних, ініціативних людей буде залучатись у володіння землею, тим всім нам буде від цього краще», - переконаний фахівець.
Він додав, що на 100% підтримую реформу в тому варіанті, який є. Але вважає, що а участі іноземців ціна землі одразу була би більша.
Що зміниться в оренді землі?
Адвокат Сергій Пагер запевнив, що після відкриття ринку і продажів землі, діючи договори, якщо в них не прописано, що зміна власника є підставою для розірвання договору, продовжать свою дію у повному обсязі.
Як порадив С. Пагер, для збереження свого земельного банку, виконуйте свої обов’язки, сплачуйте орендну плату, правильно працюйте на землі, не порушуйте істотні умови договору, щоб не було підстав для його розірвання. Сам ринок землі і купівля-продаж не відміняє чинні договори.
«Ви як діючий орендар маєте переважне право. Без вас землю не продадуть. Бо мають вас повідомити і ви матимете можливість скористатись переважним правом. Навіть, якщо землю купуватиме третя особа, то з вами також будуть зустрічатись і спілкуватись. В результаті, все що зміниться, це особа, якій виплачуватиметься орендна палата. Додаткових угод укладати не доведеться. В реєстрі буде зафіксована зміна власника», - пояснив правник.
За його словами, в питаннях оренди можуть бути зміни лише щодо орендної плати – вона може зрости, через більший попит та зростання вартості землі.