17 грудня відбувся останній у цьому році вебінар, присвячений питанням роботи фермерів та сільгоспвиробників після запуску земельної реформи. Темою цього вебінару були питання оренди та можливі варіанти відчуження ділянок с/г призначення.
Власник сільгосппідприємства «Лендлорд Юкрейн», керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер нагадав учасникам вебінару, що до істотних умов договору оренди входять: об’єкт оренди, дата укладення договору та термін його дії, орендна плата – визначення її розміру та індексації, способу та умов розрахунків. Також за бажанням сторони можуть додати до істотних умов й інші пункти.
Так, об’єктом оренди є земельна ділянка, яка має кадастровий номер. У договорі має бути зазначено місцерозташування та розмір ділянки. «Як правило це зазначається в предметі договору, або інколи в договорах виділяють об’єкт оренди і там детально описують ділянку», - додав юрист.
Дата укладання та строк дії договору оренди. За словами Пагера, як правило, дата зазначається в шапці, а строк дії – прописується чітко в роках. «Він не може бути менше 7 років, проте не може перевищувати 50 років», - зауважив правник та додав, що договір починає діяти з моменту його державної реєстрації. «Ці дві істотні умови більш-менш зрозумілі і чітко прописані в законі. А от щодо орендної плати, то тут можуть виникати питання», - уточнив Пагер.
Зокрема, за його словами, орендна плата – це істотна умова. І саме не зазначення або відсутність однієї з істотних умов – може бути однією з підстав для розірвання договору в судовому порядку, або для виникнення якихось інших проблем для орендаря.
Стосовно того, як індексувати орендну плату, то юрист зауважив, що в законі прописано, що в договорі має зазначатися розмір орендної плати та її індексація. Водночас судова практика демонструє, що відсутність істотних умов не може бути сама по собі підставою для розірвання договору, якщо не буде встановлено факту саме порушення права особи. «Навіть якщо в договорі не зазначили чітко розмір орендної плати, але якщо вона виплачувалась і орендодавець не зможе довести, що його права порушувались, то у задоволенні позову йому можуть відмовити», - пояснив Пагер.
Він додав, що індексацію також зазначають у договорі і прив’язують до індексу інфляції, або здійснюють через індексацію НГО. «Якщо в договорі прописується індексація через індекс інфляції, то потрібно писати формулу, за якою будете проводитися розрахунок. Проте зараз таких договорів майже немає. Це не заборонено законом. Якщо сторони це визначили, то на індекс інфляції можна не індексувати. Так само, якщо сторони домовились, то в договорі можна вказати лише розмір орендної плати без розміру її індексації. І я раджу робити саме так», - наголосив адвокат.
За словами Пагера, у будь-якому договорі (оренди чи емфітевзису) потрібно прописувати якомога більше обставин і умов про які ви домовляєтеся. Адже в подальшому це мінімізує ризик будь-яких спорів та конфліктних ситуацій. Орендар буде захищений від втрати права користування і активу земельного банку, а орендодавець гарантує собі довгострокову безпеку і розуміння щодо виплати орендної плати. «Підписання угоди потребує часу, але його варто витратити на це», - резюмував юрист.
Щодо договорів емфітевзису, то Пагер зазначив, що вони передбачають менш зарегульоване право користуватися земельною ділянкою.
«І якщо сторони хочуть прописати якісь умови, які неможливо зафіксувати у договорі оренди, то договір емфітевзису є чудовою альтернативою. Його головна перевага також в тому, що укладаючи такий договір, сторони можуть 1 раз зустрітись, підписати договір, провести разову виплату і все. Цей договір не передбачає періодичності, індексації, прив’язки до НГО, у ньому менше істотних умов, а відтак більша свобода договору. Щоправда зараз, як і договір оренди, він обмежений строком – до 50 років», - зауважив правник.
Також він звернув увагу на таку перевагу договору емфітевзису – він може бути використаний як альтернатива для людей, які, наприклад, хочуть віддати свою земельну ділянку в оренду на 1-3 роки. Бо в договорі оренди мінімальний термін – 7 років. І тут виникають складнощі. А з договором емфітевзису це все зробити простіше. При цьому обидва варіанти договорів цілком законні.
Виконавчий директор агрохолдингу AGRICOM GROUP Петро Мельник надав учасникам практичні поради щодо оформлення договорів оренди.
«Якщо підписуєте угоду на тривалий час, то я рекомендую в угоду по максимуму включати всі домовленості, які існують. Ми майже 100% додаткових домовленостей фіксуємо додатковими або паралельними угодами. Крім того, обов’язково у договорі мають бути прописані істотні умови, інакше є ризик розірвання договору», - підкреслив керівник агрохолдингу.
Він додав, що AGRICOM GROUP працює також і з договорами емфітевзису. «Це той самий договір оренди. Але якщо договір оренди чітко прописаний, по ньому є нормативна база, то договір емфітевзису більш гнучкий, та більш надійний в контексті довгострокових відносин. Він також дає більше варіантів права розпоряджання землею», - зауважив Мельник.
Генеральний директор «Електронного землевпорядника FieldBI» Євген Кугук зауважив, що розробники детально вивчали усі ці питання і вони впроваджені у систему.
«Адже законодавство може мінятися. Один договір заключений з одними істотними умовами, інший з іншими. Для того, щоб потім 100 разів не робити аудит договорів, ми всі ці істотні умови внесли в систему, і система може автоматично все це аналізувати. Підсвічувати, де договори емфітевзису, а де оренди. Де є автоматичне подовження договору, де немає, де є першочергове право на викуп землі, а де немає», - розповів Кугук та додав, що усі інші істотні умови можна вносити в систему та наочно бачити.
За його словами, це вирішує низку питань та проблем. Наприклад, юристами не доведеться тримати в голові, де в яких роках, в яких договорах, які були істотні умови, а які не були. «Це дуже важливо передбачати і дуже важливо переводити в онлайн вигляд», - підкреслив він.
Щодо виплат орендної плати, то гендиректор FieldBI наголошує на тому, що їх краще проводити через банк або IBAN-рахунок.
Висвітлюючи друге питання вебінару Сергій Пагер зазначив, що у липні 2021 року відкриється ринок землі і це означатиме, що земля стане об’єктом різних цивільно правових угод. Зокрема будуть популярними такі варіанти: купівля-продаж; дарування; застава; довірча власність; міна; спадковий договір; договір довічного утримання.
За його словами, договір купівлі-продажу буде один із найрозповсюдженіших. «До 2024 року діятимуть обмеження: до 100 га в одні руки і лише фізичні особи можуть набувати право власності за договорами купівлі-продажу. А ціна має бути не менше НГО – тобто близько 30 тис. грн за га в середньому по Україні. Діятимуть й обмеження щодо суб’єктного складу: це не можуть бути юридичні особи, іноземці та особи без громадянська», - уточнив юрист.
Він звернув увагу на такі особливості укладення цих договорів:
· Нотаріус має перевіряти джерело походження коштів. Кошти, за які куплятиметься земля мають бути підтвердженими. Вже зараз потрібно готуватися і акумулювати гроші та документи для підтвердження їх джерела походження, щоб можна було оформлювати такі договори.
· При купівлі-продажу діятиме переважне право орендаря на купівлю. І тут може виникати цікава конструкція, але не дуже безпечна для набувача. Це договори дарування. «Думаю вони стануть досить популярними. Проте, передбачаю, що щодо безоплатних договорів з’являться і певні обмеження. Водночас держава свого не втратить, адже обдарований сплачуватиме податки. Проте я б не радив людям використовувати ці договори», - зауважив Пагер.
Також адвокат вважає, що враховуючи вік пайовиків, не виключено, що договори довічного утримання також почнуть користуватись популярністю, як і спадкові договори.
Керівник агрохолдингу AGRICOM GROUP Петро Мельник поділився стратегією компанії щодо вирішення цих питань.
За його словами, AGRICOM не буде викуповувати землі. «А якщо наші пайовики захочуть продати землю, то компанія застосовуватиме такий механізм: ми будемо це бажання транслювати на наших працівників: топ-менеджерів кластерів, топ-менеджерів компанії, також акціонерів – усі вони матимуть можливість оформити землю на себе. Звичайно, все залежатиме від того, де це відбуватиметься, а також від ціни питання. Але загалом варіантів буде декілька. Я розповів про один із них», - поділився Мельник.
Він також наголосив на тому, що після відкриття ринку землі питання прозорих грошей і підтвердження наявності у вас грошей, а також сплачених з них податків буде ключовим. «Якщо у вас 100-200 тис. доларів лежатимуть під матрацом, ви не зможете купити землю. Зараз деякі банки вже почали роботу в цьому напрямку. Якщо вони бачать, що йдуть непідтверджені операції по особистому рахунку, то вони просять декларацію, довідку про доходи, або інший документ, що показує звідки така сума поступила на ваш рахунок. Це обмеження стосуватиметься всіх. Тому треба починати працювати в цьому напрямку вже зараз», - резюмував керівник агрохолдингу.
Усі деталі та подробиці дивіться у записі вебінрау.