Ці та багато інших питань обговорювали спікери нашого вебінару - «Як фермеру не втратити землю після відкриття ринку землі?», що відбувся минулого четверга.
Петро Мельник, виконавчий директор агрохолдингу AGRICOM GROUP у своєму виступі зосередився на питаннях вартості землі та процесах її купівлі-продажу. Зокрема, як зазначив він, коли тільки-но відбудеться зміна ринку, то ціни на землю спиратимуться на НГО.
«Саме НГО – перший параметр, нижче якого ніхто не зможе продати чи купити землю. Загалом же, ціну формуватимуть попит і пропозиція, які в свою чергу залежатимуть від: попиту в регіоні, наявності інвесторів, наявності конкурентів та інших гравців ринку, які зацікавлені саме в конкретному регіоні здійснювати обробіток землі», - пояснив Мельник.
Він припускає, що на старті реформи вартість землі не буде нижчою 1 000 дол. Далі протягом року ціна зросте до 1 500 дол., а в окремих регіонах до 2 000 дол., після чого ціна зупиниться на цій позначці.
«Будуть регіони, де земля продаватиметься і дорожче – 3 000 дол. Але це поодинокі випадки. Попит і пропозиція будуть формувати ціну, але в середньому необхідно орієнтуватись на 1 000 - 1 500 дол.», - вважає Мельник.
При цьому, за словами керівника агрохолдингу, у питаннях купівлі землі перевагу матимуть місцеві фермери, адже вони завжди знаходяться в регіоні, вони можуть налагодити ефективну комунікацію з пайовиками.
Втім, як додав Мельник, фермери діляться на 3 категорії і найбільшу перевагу матимуть суб’єкти, які відносяться до 1-ої категорії.
1. Фермери-стратеги. Це ті фермери, які розуміють ринок та які прагнуть розвиватись. Вони будують стратегію, збільшують орендну плату, використовують програмне забезпечення для оптимізації документообігу. «Такі фермери будуть в домінуючих умовах. Банки будуть охочіше їх кредитувати. Та й загалом банки краще кредитуватимуть фермерів, аніж агрохолдинги, адже з фермерами комунікація йде напряму», - пояснив Мельник.
2. Фермери, які зайшли на ринок ситуативно. Це люди, які звільнились чи залишились без роботи, забрали паї в родичів і вирішили займатись фермерством. У них немає чіткого документообігу, вони не розуміють як правильно рахувати прибутки, в них немає повноцінного уявлення про ринок. Таких фермерів досить багато, і працювати у нових умовах їм буде складніше: і у моментах спілкування з пайовиками, і у моментах отримання кредитування в банках.
3. Середня ланка. Які більш-менш освічені у питаннях ведення фермерського господарства. Такі фермери також матимуть доступ до кредитів.
Що ж стосовно питання втрати земельного банку, то очільник AGRICOM GROUP радить: провести аудит землі, навести лад із документами, ще до початку дії закону почати спілкуватися з пайовиками – виявляти їх настрої щодо продажу землі, починати обговорювати вартість та шукати джерела фінансування для придбання землі.
Сергій Сергій Пагер, власник сільгосппідприємства «Лендлорд Юкрейн», керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера», нагадав учасникам вебінару, що під поняттям земельного банку, сьогодні, маються на увазі: права оренди, емфітевзису, права користування земельними ділянками.
Він також додав, що запуск ринку землі – це подія, на яку з цікавістю чекають усі учасники ринку та люди з інших сфер, в тому числі інвестори.
Щоб не втратили земельний банк після старту реформи, юрист радить вже зараз сконцентруватися на питаннях збереження вже існуючого зембанку.
«Для цього треба навести лад у документах: чітко розуміти строки закінчення оренди, оплат, періодичність, які відносини з пайовиками», - пояснив Пагер.
Необхідно:
1. Перевірити підстави розірвання договорів: орендна плата, строки внесення тощо.
2. Провести аудит діючих договорів, своєчасності виплати орендної плати, термін їх дії.
«Для цього рекомендую використовувати додатки, які в автоматичному режимі аналізують ці параметри та сповіщають про виявлені невідповідності чи прогалини», - додав юрист.
За словами адвоката, вже зараз варто починати спілкуватися з пайовиками, виявляти потреби тих, хто буде продавати.
«Це основний фокус на перші 2 роки реформи, адже до 2024 року продаж буде в межах 100 га. З огляду на це, необхідно розуміти скільки потенційно вам хочуть продати, скільки фізосіб українців, які можуть купити землю, та провести відповідну роботу з цими людьми. Бо, якщо ви не збираєтесь купувати землю, або у вас на це немає фінансової можливості, то вам потрібно переглянути умови договорів та продовжити їх термін дії так, щоб їх не можна було розірвати», - звернув увагу Пагер.
Також експерт радить гравцям ринку, враховуючи свою фінансову складову та перспективи отримання фінансування у майбутньому, визначити для себе дистанцію, яка потрібна, щоб викупити потенційний земельний банк, і, відповідно, так оформити договори оренди, щоб вони закінчувалися поетапно.
При цьому Пагер наголосив на тому, що відкриття ринку землі, автоматично не припиняє діючі договори, як багато хто думає. А в більшості договорів, які наразі діють, прописані такі положення: зміна власника не є підставою для розірвання та зміни умов чинних договорів.
Щодо ціни на землю, то, на думку, адвоката, вона формуватиметься в залежності від таких параметрів як: регіон, площа та конкуренти, які знаходяться на місцях. Проте загалом передбачено, що вона не може бути менше НГО.
Крім того, експерт припускає, що на ринку також з’явиться новий товар - «переважне право».
«Його вартість формуватиметься за такою схемою: потенційний покупець, розуміючи скільки він готовий заплатити за ділянку чи масив, буде домовлятися за вартість з користувачем «переважного права». Відповідно, кінцева вартість землі буде складатися із: вартості «переважного права» та коштів, які будуть виплачені саме власникам ділянок, за договорами», - пояснив Пагер.
Генеральний директор «Електронного землевпорядника FIELDBI» Євген Кугук, звернув увагу аудиторії на те, що сьогодні існує велика проблема в обліку землі, в роботі землевпорядників, подекуди, за його словами, вони відсутні взагалі.
«Питанням обліку, зазвичай, нехтують, відсуваючи на останній план. Відповідно, дивлячись на поточну динаміку, існує колосальний не закритий попит на ці речі», - зауважив Кугук.
Він наголосив, що з урахуванням нових умов ринку, питання автоматизації та обліку мають бути закриті.
«На підприємстві має бути система управління земельним банком. Це must-have, на сьогодні, щоб мінімізувати ризики. Наприклад, нещодавно, ми приїхали до клієнта та почали демонструвати можливості системи, і за 30 хв роботи з’ясувалось, що 30 га в нього вже нема. Як виявилося, його сусід уклав договори з пайовиками, землі яких наш клієнт вже обробив. На основі цієї інформації, клієнт почав шукати вихід із ситуації», - поділився досвідом СЕО FIELDBI.
За словами Кугука, якщо розпочати вже зараз, то можна оперативно підготуватись до відкриття ринку землі, і зробити так, щоб ризику втрати земельно банку не було.
Деталі та подробиці дивіться у записі вебінару.