Кожний день наближає нас до відкриття ринку землі і питань про різні аспекти його роботи дедалі більшає. На вебінарі «Відкриття ринку землі 1 липня 2021: до чого готуватися?» експерти галузі розповіли про те, що найбільше хвилює учасників ринку.
ГОТОВНІСТЬ НОРМАТИВНОЇ БАЗИ
Власник сільгосппідприємства «Лендлорд Юкрейн», керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер звернув увагу на те, що більшість питань щодо роботи ринку закриють законопроекти 2194 та 2195, але поки що вони залишаються не ухваленими.
За його словами, законопроект 2194 вносить зміни до закону про ринок землі, що якраз визначають порядок продажу землі, необхідні для цього документи, встановлюють те, хто може купляти та продавати землю і в яких обсягах. «Розгляд законопроекту постійно переноситься. Він містить близько 3 тисяч поправок, а розглянуто було лише невелику частину з них. У парламенті була дуже палка дискусія. Ми сподівались, що законопроекти ухвалять в березні і хотіли висвітлити їх положення на цьому вебінарі, проте станом на 30 березня ні 2194, ні 2195 Рада не прийняла. Ми проведемо окремий вебінар, щодо цих документів, щойно вони будуть прийняті. А поки що будемо говорити про роботу ринку, виходячи з тих положень, які зафіксовані у цих законопроектах після першого читання», - прокоментував ситуацію Пагер.
ХТО МОЖЕ КУПУВАТИ ТА ПРОДАВАТИ ЗЕМЛІ СІЛЬГОСППРИЗНАЧЕННЯ?
Як зазначив юрист, закон про ринок землі чітко визначає, хто має право набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення. Законодавець обмежив це коло осіб, адже с/г землі – національне багатство.
Отже, землі приватної власності можуть купувати:
• громадяни України;
• юридичні особи, створені за законодавством України і засновниками яких є виключно громадяни України.
Землями комунальної власності можуть володіти:
• ОТГ;
• держава.
Питання щодо допуску на ринок фізосіб-іноземців та юросіб-іноземців – буде винесено на референдум. І виключно після схвалення на референдумі, вони зможуть набувати право власності на землі с/г призначення.
Ринок запускатиметься у кілька етапів:
• 1 липня 2021 року – 1 січня 2024 року: обмеження в 100 га в одні руки. Виключно для фізосіб-громадян України.
• З 1 січня 2024 року покупцями зможуть стати й юридичні особи. Концентрація - не більше 10 тис. га землі.
«До обмеження в 100 га не включаються землі, які громадяни набули до 1 липня 2021 року. Тобто якщо у вас є пай, чи ви купили землі для ОСГ, то вони не беруться в розрахунок цих 100 га. З 2024 року в обмеження в 10 тис. га враховуватимуться й ті землі, якими володіють засновники юридичної особи. Тобто, якщо засновниками є 5 громадян України, у яких буде по 200 га землі (1000 га в суммі), то в 2024 році така юридична особа зможе володіти 9 тис. га», - пояснив Пагер.
Землі зможуть продавати:
• Діючі власники земель с\г призначення. Закон містить заборону на продаж земель комунальної чи державної власності. Але це обмеження не стосується земель наданих у постійне користування.
Крім того, закон містить обмеження для низки категорій осіб, які в жодному випадку не зможуть купити землю:
• Особи-учасники терористичних організацій;
• Юридичні особи, які є в юрисдикціях, що використовуються для мінімізації оподаткування.
• Іноземці не зможуть купити землі, що знаходяться ближче, ніж 50 км до державного кордону.
• Юрособи, бенефіціарами яких є іноземні держави.
У законопроекті 2194 містяться положення що:
• Ділянки можуть бути відчужені за договорами купівлі-продажу.
• Можуть бути подаровані. При цьому коло осіб, яким можна буде подарувати землю обмежено.
ЯК БУДЕ РЕАЛІЗОВУВАТИСЬ ПЕРШОЧЕРГОВЕ ПРАВО НА ВИКУП ЗЕМЛІ?
Сергій Пагер зауважив, що першочергове право на викуп землі матимуть діючі користувачі земельних ділянок – орендарі.
В свою чергу власник, земля якого знаходиться в оренді, має повідомити орендаря/користувача про намір продати землю і про ціну, яку хоче отримати. Орендар може скористатись своїм першочерговим правом або відмовитись. У разі відмови власник може продавати землю, кому забажає.
Крім того, землю можна продати на аукціоні. Але і тут орендар матиме пріоритет на купівлю. Він може скористатись свої першочерговим правом і купити землю за ту суму, яка стала найвищою (виграшною) на аукціоні.
Першочергове право може бути передане іншій особі, але про це треба повідомити орендодавця. «Саме тому, я думаю, що на ринку з’явиться новий товар – це купівля переважного права на викуп земельних ділянок з метою формування земельного банку в межах одного поля чи регіону», - прогнозує правник.
Він уточнив, що питання переважного права будуть більш детально прописані в законі 2194.
ЩО РОБИТИ ІЗ ЗЕМЛЯМИ НАДАНИМИ ДЛЯ ПОСТІЙНОГО КОРИСТУВАННЯ?
Юрист Сергій Пагер пояснив, що це землі, які надавались фізособам для створення фермерських господарств. Правова природа цих земель не визначена: люди їх мають в постійному користуванні, але не можуть здавати в оренду чи укладати якісь угоди.
Крім того, є ще один проблемний момент – багато людей, яким були надані такі землі, померли. І вони не входили до складу спадщини. Інколи через суди вдавалося вигравати справи і визнавати право спадкування на землі постійного користування Але негативних рішень більше.
Минулого року Велика палата розглянула масштабну справу, що стала зразковою. Судді дійшли до того, що, якщо землі надавались фізособі у постійне користування для створення фермерського господарства, то після створення такою людиною фермерського господарства на базі вказаних земель, користувачем ставала юридична особа – фермерське господарство. А отже, ціль і мета, для яких бралася ця земля були виконані й досягнуті, тому в цьому випадку право постійного користування за фізичною особою припинялося.
Проте зараз, якщо спробувати зареєструвати право постійного користування за юрособою в зв’язку зі створенням фермерського господарства, то реєстратори не візьмуться за цю справу. Для них єдиною підставою реєстрації буде рішення суду, яким буде визнано право постійного користування за фермерським господарством.
Як пропонують врегулювати ці питання?
За словами Пагера, в законі про ринок землі зазначається, громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років (закон 2194 пропонує з розстрочкою не на 10 років, а на 5 років) за ціною, яка дорівнює НГО таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. «І це єдиний випадок, коли заборона на купівлю-продаж земель державної та комунальної власності не розповсюджується», - звернув увагу юрист.
Що буде якщо не викупити?
Пагер зауважив, що нічого не буде. Землі так і залишаться у користування. Викуп - це не обов’язок, це ваше право – здійснити викуп і стати повноправним власником, або ні.
Що робити, якщо особа, якій надавалося право постійного користування померла?
«Я б радив у судовому порядку врегулювати ці відносини. І визнати право користування за фермерським господарством і бути користувачем вказаних земельних ділянок», - сказав адвокат.
Чи зможуть юридичні особи викуповувати землі надані у постійне користування?
Законодавець нічого не говорить про то, що юридичні особи матимуть право викупу земель наданих у постійне користування та зареєстрованих за фізичними особами. В законодавстві зазначено, що лише громадяни України. «Можливо в цьому аспекті будуть ще якісь правки, бо буде якась певна несправедливість», - припускає Пагер.
ЧИМ ДОПОМОЖЕ FIELDBI?
Генеральний директор «Електронного землевпорядника FieldBi» Євген Кугук розповів про можливості системи, які закриють максимальну кількість питань щодо земельного банку.
Як зазначив Кугук, система побудована, щоб максимально зменшити вплив людського фактору на аналіз даних. Вона автоматично підсвічує всі можливі проблеми: шахматка по полях, скільки ділянок без контурів, накладання контурів тощо. В «Картах» є можливість подивитись, які ділянки у вас в праві користування. По роках завершення також вся інформація є.
Крім того, користувач може переходити на кожний окремий земельний договір. Переглядати відсоток перетину ділянки з полем. «Є багато ділянок за межами поля – вони не обробляються, треба виїжджати і з’ясовувати чому йде цей недообробіток», - пояснив спеціаліст.
Система допомагає зрозуміти, на скільки ефективно ви обробляєте ділянки, скільки ділянок перетинається із фактичним обробітком. Це дасть змогу прийняти рішення щодо того, які ділянки треба додати в обробіток, а від яких відмовитись.
FieldBi має потужний фінансовий блок, та інтегрується з будь-якими системами, завдяки відкритому АРІ.
Також, за його словами, система дозволяє перевірити сусіда за ЄДРПОУ – які в нього земельні ділянки, де вони зареєстровані, що обробляють. Це важливо для обмінів, суборенди.
«У всіх є проблеми з обмінами. Тому одна з останніх змін - глибока аналітика щодо обмінів. Ми зробили так, що безпосередньо у системі на карті видно, що зареєстровано, перебуває в реєстрації, передано в обмін, що отримано в обмін», - додав він.
ЯКІ НОВІ ПРАВИЛА ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОЇ ТА КОМУНАЛЬНОЇ ЗЕМЛІ?
За словами Сергія Пагера, більш детально про це можна буде говорити після прийняття законів 2194 та 2195, особливо 2195, який містить положення про оренду земель державної та комунальної власності.
Як уже зазначалося, їх продаж буде заборонено. Продаватиметься право користування – оренда, емфітевзиси тощо.
Він вважає, що те, що торги будуть проходити в електронній формі – це позитивне рішення. Адже все відбуватиметься більш прозоро. Це дасть можливість встановлювати конкурентні ціни.
«Якщо у вас у користуванні є землі державної та комунальної власності, то з відкриттям ринку ваші договори продовжать діяти і жодним чином не будуть обмежені. Відкриття ринку не є підставою для їх розірвання», - запевнив Пагер.