28 січня відбувся наш вебінар «Захист орендаря та ефективне управління орендованими землями», на якому спікери висвітлювали найактуальніші та найболючіші питання сфери земельних відносин. Пропонуємо вашій увазі найцікавіші теми, які обговорювали спікери.
ОГЛЯД ОСТАННІХ ЗМІН У АГРАРНОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ ТА ЇХ ВПЛИВ НА ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ ЗЕМЛІ
Власник сільгосппідприємства «Лендлорд Юкрейн», керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер, у своєму виступі виокремив такі найголовніші законодавчі новації:
• Закон про ринок землі.
• Відновлення роботи Міністерства аграрної політики.
• Зниження ставки ПДВ до 14%.
• Низка законодавчих актів, що регулюють упорядкування різних топографічних даних карт. Як уточнив спеціаліст, ці зміни покликані забезпечити інтеграцію та обмін даними між існуючими реєстрами, що в свою чергу забезпечить коректну роботу публічної карти до відкриття ринку землі.
• Низка законів, пов'язаних з плануванням територій та використанням землі (мова, насамперед, про ОТГ, встановлення меж громад, а саме про Закон 711-IX від 17.06.2020 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель»).
• Закон про сільськогосподарську кооперацію. «Мабуть 2021 рік буде визначальним роком для становлення такого явища як сільськогосподарська кооперація», - припустив Пагер.
• Закон про референдум. Це один із фундаментальних законів, який важливий для аграріїв, оскільки питання допуску іноземців до українського ринку землі буде вирішуватись саме на референдумі.
• Ще низка законопроектів перебуває на розгляді.
ПЕРЕВІРКА ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ: ОРГАНІЗАЦІЯ ПРОСЕСУ ТА КІНЦЕВИЙ РЕЗУЛЬТАТ. НА ЩО ЗВЕРНУТИ УВАГУ ТА ЯК ВИПРАВИ ТИ ПОМИЛКИ
Як зауважив Пагер, наразі основний актив аграріїв/фермерів – це земля, якою вони користуються виключно на підставі договорів оренди або емфітевзису. До його збереження треба ставитись дуже відповідально.«Хотілось би звернути увагу на те, що перевірка договорів оренди вже зараз може бути організована в електронному вигляді. Завдяки цьому всі дані будуть оцифровані, зібрані в одну базу та актуалізовані, а система автоматично аналізуватиме та видаватиме інформацію про реальний стан речей та проблемні моменти, які потребують вирішення: закінчення договору оренди, внесення змін, договори без реєстрації тощо», - додав юрист.
Він виокремив 8 пунктів, на яких має базуватись перевірка договорів оренди:
1. Аудит та систематизація усіх договорів оренди землі на підприємстві. «Як показує практика, часто в договорах або не прописані кадастрові номера, або відсутні дати, підписи, або немає істотних умов, не прописана ціна за оренду, строки. Або буває, що в договорі дата одна, а строк дії інший - тут виникають колізії при реєстрації, бо дата підписання і реєстрації відрізняються. Через це орендар навіть ризикує втратити врожай в останній рік користування земділянкою», - пояснив Пагер.
2. Перевірка наявності істотних умови в договорі оренди.
3. Перевірка термінів дії та дат закінчення договорів оренди.
4. Визначення точної кількості договорів оренди, за якими підходить кінець строку оренди. За словами правника, цей строк має бути не сьогодні-завтра, а через рік-два. І вже тоді починати проводити відповідну роботу щодо продовження дії договору або можливості скористатися переважним правом та викупити ці землі.
5. Відслідковування переходу права власності на орендовані землі в порядку успадкування та підтримка відносин із спадкоємцями. Як правило, це дає змогу перезаключити договір на новий строк.
6. Обізнаність щодо порядку розірвання та внесення змін до договорів.
7. Перевірка строків та порядку виплати орендної плати. «Раджу вводити на підприємстві відповідальну особу, яка опікується договорами та підтримує відносини з вашими орендодавцями. Або цю функцію можуть виконувати електронні системи, на кшталт «Електронного землевпорядника FieldBi».
8. Відповідальне ставлення до зберігання оригіналів договорів оренди та визначення кола осіб, які мають до них доступ. Адже, за словами Пагера, часто оригінали знаходяться в різних місяцях, і у разі виникнення спорів, їх важко відшукати.
«Це основні пункти, на які треба звернути увагу при організації процесу перевірки договорів. Виправляти помилки необхідно шляхом переговорів та внесення змін до договорів через додаткові угоди. І тут практика показує, що найкращий для цього період – період виплати орендної плати. Орендодавці максимально лояльні, є привід зустрітися. Тому якщо ви бачите, що в договорі є якісь проблемні моменти, то при виплаті орендної плати внесіть необхідні зміни та виправите помилки», - резюмував адвокат.
Генеральний директор «Електронного землевпорядника FieldBi» Євген Кугук зазначив, що найкраще, коли процес контролю земельного банку організований, автоматизований та максимально контрольований. І все це може забезпечити система FieldBi. «Головна перевага системи – це наскрізна аналітика, яка надає абсолютно всю інформацію щодо занесених до бази договорів та сигналізує про проблемні моменти. Система дозволяє відслідкувати: прострочені договори, договори, які закінчуються цього року, договори в обміні (видно навіть з ким помінялися, на що помінялися ), місцезнаходження договорів, наявність копії договору, стани договорів (діє, не діє, зареєстрований, підписаний) тощо. Система все розподіляє на блоки та візуалізує на карті», - розповів фахівець.
Як додав він, користування FieldBi мінімізує ризик пов’язані з людським фактором, та значно спрощую контроль за земельним банком.
За словами Кугука, ще одним важливим пунктом для перевірки договорів оренди є реєстрація їх в Державному реєстрі речових прав. І система FieldBi це враховує. Договори без реєстрації одразу підсвічуються. Крім того, безпосередньо у системі можна здійснювати пошук за кодом ЄДРПОУ. Система покаже усі земділянки, які за ним зареєстровані. «Це потужний інструмент, який дає можливість перевіряти фактичну реєстрацію договорів. Нещодавно був випадок із нашим клієнтом, коли землевпорядники казали, що в них зареєстровано 90% договорів. Проте після впровадження системи виявилось, що всього 30%», - поділився кейсом директор FieldBi.
Як додав він, система постійно вдосконалюється, а її функціонал розширюється. Вона стане у нагоді не лише великим компаніям, а й середнім та маленьким, адже допоможу одразу автоматизувати всі процеси. Вартість користування залежить від розміру земельного банку, але в середньому, компаніям з розміром зембанку до 1000 га, вона обходитиметься у 13 тис. грн на рік.
Виконавчий директор агрохолдингу AGRICOM GROUP Петро Мельник звернув увагу слухачів на те, що FieldBi надає доступ користувачам системи не лише через ПК, але й завдяки мобільному додатку, який завжди під рукою. «Мобільний додаток для мене ключова річ. Коли я приїжджаю на поле, то одразу через додаток дивлюсь усю необхідну інформацію прямо на місці. Мрію також про те, щоб у системі FieldBi з’явилась функція, яка б дозволяла визначати найбільш прибуткові земельні ділянки», - розповів він.
Крім того, Мельник звернув увагу слухачів на те, що процес впорядкування земельного банку, роботи з договорами - це безперервний процес. «І він буде під контролем, якщо ви для цього створили «полицю» і бачите, яка «книжечка» в порядку, а яка ні. Такими полицями і є сучасні електронні системи. Це як процес інвентаризації в магазині. Це ваш основний актив. З урахуванням відкриття ринку землі, ці активи треба привести до ладу, як машину перед продажем», - підсумував керівник AGRICOM GROUP.
УПРАВЛІННЯ ДОГОВІРНИМИ ВІДНОСИНАМИ НА ПІДПРИЄМСТВІ: РІЗНІ СТРОКИ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ, ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРІВ ТА ЇХ РЕЄСТРАЦІЯ
Керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера» Сергій Пагер зауважив, що у разі виникнення «шахматки» через різні строки оренди паїв на одному полі, ми рекомендуємо намагатися привести договори оренди у повну відповідність – тобто, щоб терміни дії договорів закінчувався в однакові строки, хоча б в межах одного поля. Це можна реалізувати шляхом перемовин та укладення додаткових угод.
Щодо продовження дії договорів оренди, то юрист вчергове звернув увагу на те, що це питання не сьогодні на завтра, а питання щонайменше 1-2 років. «Щоб можна було привести у відповідність масиви. Знати з ким вести перемовини і розставити пріоритети стосовно того чи іншого масиву чи орендодавця, з яким необхідно буде спілкуватися. Тут дуже важлива робота в різних електронних систем, які будуть інформувати вас. У системі FieldBi чітко видно, коли на якому полі закінчують договори оренди. Це зручно, оскільки у вас одразу є картина, на основі якої можна приймати рішення», - наголосив Пагер.
Ще одне проблемне питання, яке розглядалось на вебінарі - питання реєстрації. «Договори заключають, але не реєструють. Виникають спори, з якого моменту діє договір. Буває, що в один день орендодавець підписує кілька договорів і вигравав той орендар, який перший реєстрував. Реєстрація та робота з реєстром речових прав – це невід’ємна частина при управлінні договірними відносинами», - підкреслив юрист.
В контексті цього питання генеральний директор FieldBi Євген Кугук нагадав слухачам про окремий блок сервісу – договори, де видно всю актуальну інформацію щодо договірної бази, а також розповів про те, що програмою дуже зацікавився фінансовий сектор та банки, саме в частині обліку договорів. «Ми вже активно співпрацюємо з банками. У фінансових продуктах наша програма також буде використовуватись», - поділився Кугук.
Виконавчий директор AGRICOM GROUP Петро Мельник під час обговорення цих питань поділився зі слухачами користувацьким досвідом програмою FieldBi.
За його словами, сервіс дуже допомагає визначити стратегічні поля та вистроїти роботу таким чином, щоб в найкоротші терміни вирішити всі проблемні питання (зокрема щодо ліквідації шахматки із термінами закінчення договорів). «Щодо деяких договорів була подвійна реєстрація, або двічі внесено один і той самий договір. Поки не внесли в систему, то не бачили, що є питання до облікової системи», - додав він.
Крім того, Мельник зазначив, що програми стає у нагоді і в таких ситуаціях, коли помирає пайщик, а спадщина ще не переоформлена. «У мене це відбувається мало не щодня. Коли було програми, то був ризик, що ми виплатимо щось декілька разів, або навпаки недоплатимо, або виплатимо неправильно. А завдяки тому, що це все порядковано, в тому числі фінансові відносини по кожному договору, помилки зводяться нанівець. Крім того, не потрібно по кожному питанню звертатись в бухгалтерію, все можна подивитись на телефоні», - поділився враженнями керівник агрохолдингу.
Він також особливо відмітив таку функцію FieldBi як «кабінет землевласника». «Це ноу-хау. Ми вже активно використовуємо його у роботі з пайщиками», - розповів Мельник.
Підсумовуючи вебінар, Сергій Пагер наголосив, що в умовах відкриття ринку землі, необхідно вже починати переговори з тими орендодавцями, які хочуть ділянки продати. «Завдяки цьому ви будете розуміти реальний земельний банк, який у вас в пріоритеті під викуп, зможете упорядковувати земельний банк в частині догорів оренди і його за собою зафіксувати. Це дасть змогу зробити роботу вашого підприємства стабільною та прогнозованою на найближчі 5-10 років», - сказав Пагер.